Iš kur duomenys ir ko jie neparodo

Sandorių duomenis skelbia Valstybės duomenų agentūra pilnais kalendoriniais metais. Naujausias datasete esantis periodas yra 2024 m. sausio 1 d. – 2025 m. sausio 1 d. 2025 m. duomenų dar nėra paskelbta, o 2026 m. negali būti — metai dar nesibaigė.

Tai ne mūsų vėlavimas: serveris kas mėnesį pats tikrina šaltinį, ir kai 2025 m. atsiras, žemėlapis atsinaujins be jokio rankinio darbo. Varžytynės — atskiras dalykas, jos atnaujinamos kasdien.

Tarpo neužpildome spėjimais. Vietoje to miestų puslapiuose rodome atskirą oficialų rodiklį — Lietuvos banko pakartotinių sandorių būsto kainų indeksą, kuris yra mėnesinis ir aktualus iki praėjusio mėnesio. Jis pasako, kiek kainos pakito po 2024 m., bet nėra €/m² kaina, todėl jo su mūsų lygiu nesudedame.

Datasetas vadinasi „butų pirkimai", bet jame vyrauja ne pilnų butų pardavimai. Medianinis įsigytas plotas — apie 23–25 m² visose savivaldybėse, įskaitant Vilnių, o medianinė sandorio suma — apie 5 800 €. Tai reiškia, kad didelė dalis įrašų yra buto DALIŲ įsigijimai (pavyzdžiui, 1/2 ar 1/3 dalis) ir mažos vertės objektai.

Patikrinome, ar tai ne mūsų klaida: tame pačiame datasete yra ir valstybinis masinis vertinimas, apskaičiuotas visiškai nepriklausomai. Abu skaičiai sutampa — visoje bazėje 225 €/m² (sandoriai) prieš 261 €/m² (vertinimas), Vilniuje 2024 m. 2 030 prieš 1 780, Kaune 1 205 prieš 1 110, Alytuje 259 prieš 272. Vienetų ar skaičiavimo klaidos nėra: tokios ir yra registruotų sandorių vertės.

Bandėme atfiltruoti pagal plotą, bet tai nepadeda: net tarp įrašų, kurių vidutinis plotas 60 m² ir daugiau, mediana yra apie 214 €/m². Todėl niekur nerašome „rinkos kaina" — rašome „registruoti sandoriai" ir prie kiekvieno burbulo bei gardelės rodome vidutinį įsigytą plotą, kad matytum pats, ar tai buvo butas, ar jo dalis.

• Varžytynių kainos, terminai ir nuorodos: aukštas pasitikėjimas — jos nukopijuotos iš oficialaus varžytynių portalo, ir kiekvieną galima atidaryti ir patikrinti pačiam. Bet žemėlapyje rodomos tik tos, kurių adresą pavyko automatiškai nustatyti (žr. skaičius žemiau) — mažų gyvenviečių adresai dažnai neatpažįstami.
• Varžytynių spalva ir nuolaidos procentas: vidutinis. Palyginimas skaičiuojamas su registruotų sandorių mediana, o ne su rinkos kaina, ir įvertis suteikiamas tik apie dešimtadaliui varžytynių — likusioms ploto arba vietos duomenų nepakanka.
• Sandorių €/m²: aukštas pasitikėjimas kaip šaltinio atspindys (patikrinta prieš nepriklausomą valstybės vertinimą tame pačiame datasete), žemas kaip rinkos kaina — dėl dalinių įsigijimų, kaip aprašyta aukščiau.
• Valstybės vertinimas €/m²: vidutinis. Oficialus ir padengia visas gardeles, bet atsilieka nuo rinkos ir skaičiuotas tiems patiems daliniams plotams.
• Būsto kainų pokytis: aukštas — Lietuvos banko oficialus mėnesinis indeksas, imamas tiesiai iš banko, naudojamas tik pokyčiui.
• Mokyklos ir darželiai: aukštas — valstybinis švietimo įstaigų registras.

Ko šia svetaine daryti negalima: nustatyti konkretaus buto rinkos vertės. Ką galima: palyginti vietas tarpusavyje, pamatyti kryptį laike ir surasti varžytynes, kurios išsiskiria iš savo vietos konteksto.

Lentelėje „Šaltinyje" reiškia, kiek įrašų atidavė šaltinis, o „Žemėlapyje" — kiek jų realiai matai. Varžytynių atveju skirtumą sudaro du dalykai: portalo sąraše maišosi ne nekilnojamasis turtas (automobiliai, įranga — jie neturi adreso), o dalis tikrų objektų yra mažose gyvenvietėse, kurių adreso automatinis geokodavimas neatpažįsta. Pastabų stulpelyje matai, kiek teko kuriai priežasčiai.

Pagal nutylėjimą žemėlapyje rodomas valstybės masinis vertinimas €/m² — tas pats, pagal kurį skaičiuojami nekilnojamojo turto mokesčiai. Priežastys: jis padengia visas gardeles (o sandorių tam tikrais metais tam tikrose vietose tiesiog nebuvo), ir tai sąvoka, kurią žmonės atpažįsta.

Bet tai NĖRA rinkos kaina: masinis vertinimas skaičiuojamas tiems patiems daliniams plotams kaip ir sandoriai, ir jis atsilieka nuo rinkos. Registruotų sandorių sluoksnį galima įjungti tame pačiame pasirinkime, o trečias sluoksnis rodo jų santykį — kur parduodama pigiau ar brangiau nei valstybė vertina.

• Palyginimui tarp vietų: santykis tarp gardelių ir savivaldybių yra prasmingas, nes visur skaičiuojama vienodai.
• Krypčiai laike: kaip tos pačios vietos rodiklis kito nuo 1998 m.
• Varžytynių įvertinimui: varžytynės kaina lyginama su tos pačios vietos registruotų sandorių lygiu — tai geresnis atskaitos taškas nei pasenusi valstybinė vertė, kurią naudoja konkurentai.
• Ko NEnaudoti: konkretaus buto rinkos vertei nustatyti. Tam reikia vertintojo arba realių skelbimų analizės.

• Sandoriai ir masinis vertinimas: Valstybės duomenų agentūra / VĮ Registrų centras, datasetas „NT registro butų pirkimų sandorių informacija gardelėse", licencija CC BY 4.0. Atnaujinama automatiškai kartą per mėnesį.
• Būsto kainų pokytis: Lietuvos banko pakartotinių sandorių būsto kainų indeksas (PSBKI), mėnesinis, atnaujinamas automatiškai kartą per mėnesį. Būtent jis leidžia pasakyti, kas rinkoje nutiko PO 2024 m., kurių sandorių duomenys dar nepaskelbti.
• Varžytynės: eaukcionai.lt vieši skelbimai, atnaujinama kasdien 6:40.
• Mokyklos ir darželiai: Švietimo įstaigų registras.
• Adresai ir žemėlapis: OpenStreetMap, paieška per Nominatim.